Lo Stato Legittimo relativo all’immobile ha subito una recente revisione contenuta nel Decreto Semplificazioni. È un aspetto fondamentale da conoscere quando si fa riferimento alla casa, perché grazie a questo è possibile capire cosa si sta comprando. Cosa può filtrare attraverso la conoscenza dello stato dell’immobile?

Innanzitutto se sono presenti tutte le autorizzazioni urbanistiche e le autorizzazioni edilizie. Se queste sono in ordine la casa è immediatamente occupabile, ma se manca una di queste allora inizia un potenziale “Calvario”. Ulteriori autorizzazioni potrebbero essere necessarie a livello catastale.

Da questo si evince come sia tutt’altro che semplice venire a capo da soli di quello che è lo stato di legittimità di un immobile. Analizzare gli ultimi aggiornamenti, quindi, è uno step fondamentale per capire come muoversi in questo campo specifico.

Cosa dice il Decreto Semplificazioni su stato legittimità dell’immobile?

Il Decreto Legge n. 76 del 16/07/2020 è più noto come Decreto Semplificazioni ed è nato per uno scopo ben preciso:

“semplificare e accelerare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese”.

A questo riguardo, cosa ha fatto di specifico? È intervenuto, tramite l’introduzione dell’art.10, nella modifica dell’art. 9/bis del TUE (Testo Unico dell’Edilizia). A questo è previsto, adesso, un nuovo comma (comma 1) in materia di titolo di legittimità dell’immobile.

Questo si concretizza nella redazione del cosiddetto Titolo Abilitativo, oppure nella disciplina dell’ultimo intervento edilizio sulla casa. A quest’ultimo, tuttavia, sono previste integrazioni relative agli eventuali ulteriori interventi successivi.

Il dispositivo si completa con l’art. 34/bis del DPR 380/2001 che regola l’attività in materia di dichiarazione asseverata. Questa può procedere tramite la gestione da parte di un professionista che sia in possesso di abilitazione.

La differenza in prospettiva risiede proprio in quest’ultimo aspetto che cambia il ruolo in merito alla dichiarazione asseverata. In precedenza questa incombenza spettava al venditore che doveva obbligatoriamente dimostrare gli atti per concessione edilizia o concessione sanatoria. Una volta chiarito il ruolo dei singoli soggetti abilitati alla redazione degli atti, com’è che lo stato di legittimità di un immobile va utilizzato?

Stato di legittimità: come funziona?

Ottenere lo stato di legittimità di un immobile significa richiedere approfondimenti sulla regolarità edilizia dello stesso. Interessante notare come a poter avanzare questa richiesta possa essere tanto l’acquirente quanto il venditore.

Questa possibilità non va a contrastare la natura della richiesta che non è, né per il venditore né per l’acquirente, obbligatoria. Per il resto, com’è che funziona lo stato di legittimità? Abbiamo già annotato due principi che si rifanno alle norme art. 9/bis TUE e art. 34/bis DPR 380/2001.

Da queste si evince che per poter portare a redazione di uno stato di legittimità non è possibile far uso di autocertificazioni di sorta. Esiste un ruolo specifico che rimanda all’attività di un tecnico abilitato per formulare lo stato di legittimità.

Su questo vanno anche annotati altri particolari che fanno riferimento a tutte le istanze esecutive relative a interventi antecedenti. Proprio per la presentazione di nuove istanze, infatti, si procede alla compilazione di uno stato di legittimità. Oltre questa va redatto anche per necessità di trasferimento di diritti reali.

Si nota da subito l’”agilità” con la quale la nuova normativa punta a un veloce ottenimento dello stato di legittimità. In questo modo risulta piuttosto semplice arrivare alla compilazione della dichiarazione asseverata. Esistono delle eccezioni? Sì, ne esistono e sono state studiate appositamente per costruzioni realizzate in periodi precedenti rispetto alla nuova normativa.

Quando lo stato legittimo non serve

Sì, esistono dei casi un cui non era necessario alcun titolo edilizio per la costruzione di un immobile. Sono tutti i casi precedenti a questa introduzione e che rimangono comunque analizzati nel comma 1 dell’art. 9/bis del TUE.

“Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

Un caso specifico può essere quello riferito alla regolamentazione per legge, sulla costruzione di immobili legata alla legge 1150 del 1942.

In questa si voleva dare un principio di base in merito alle case costruite lontano dai centri urbani. Per queste non sussisteva più l’obbligo della licenza edilizia. Anche in questo caso erano previste eccezioni, legate a quelle che erano le indicazioni contenute nel regolamento comunale per l’edilizia.

Lo stato legittimo dell’immobile è solo una delle condizioni che possono limitare o velocizzare costruzione e ristrutturazione di un immobile. In questo caso ci troviamo nel campo delle regolarità urbanistiche e catastali.

Queste possono concorrere direttamente, se ignorate o sottovalutate, all’accesso e all’abitabilità di una casa appena comperata.