Comprare casa al giorno d’oggi senza esperienza può essere davvero pericoloso
Mille insidie si celano dietro una compravendita immobiliare, e non parlo solo di danno economico, ma di perdita di tempo, mal di pancia, delusione, depressione….
Se leggerai fino in fondo questo articolo sarai più sicuro e tranquillo.
Facciamo finta che tu stia cercando casa, magari da solo o tramite un’agenzia immobiliare, e l’hai trovata!
E adesso?
Come faccio a comprarla in totale sicurezza?
Ecco come dovresti procedere per comprare la tua nuova casa senza pericoli in tre passaggi obbligati:
- la proposta irrevocabile d’acquisto
- il contratto preliminare di vendita
- il rogito definitivo
Parliamo di proposta irrevocabile , anche perché è la prima che affronterai se vuoi comprare casa in sicurezza:
Questo documento è fondamentale. Purtroppo i tempi della stretta di mano sono finiti da un pezzo, e se vuoi salvaguardarti sul serio questo passaggio è importantissimo.
Hai visitato la casa, ti piace e la vuoi comprare. Il prezzo è giusto, oppure non è giusto e vuoi tentare di strapparla ad un prezzo conveniente. Comunque vuoi fermarla, così che nessuno te la porti via mentre procedi alla compravendita. Infatti, se l’immobile è giusto per te, è sicuramente giusto anche per qualcun’altro, che magari l’ha visitato tempo addietro.
Non esitare, una proposta irrevocabile d’acquisto ti garantisce di essere il primo ad aggiudicarti la casa se il proprietario l’accetterà in ogni sua parte.
Stai ben attento:
- la proposta irrevocabile d’acquisto non è un semplice foglio di carta con scritto il prezzo che intendi offrire.
- la proposta irrevocabile d’acquisto non vale nulla se non è corredata da una caparra, quindi da un assegno.
- la proposta irrevocabile d’acquisto deve contenere un termine, una data entro la quale la proprietà deve risponderti, o perderà ogni valore e il tuo assegno tornerà indietro.
La stretta di mano o un foglio di carta buttato giù senza le clausole importanti di una proposta irrevocabile d’acquisto non ti garantiscono un bel nulla. In qualsiasi momento il proprietario potrà dirti “mi dispiace non vendo più”, oppure “mia sorella ha deciso di comprarlo lei”, insomma non c’è nessun vincolo che obblighi il proprietario a mantenere la parola data.
Sia che tu stia cercando da solo, sia tramite agenzia, assicurati che esista un vero e proprio modulo da compilare con tutte le clausole in bella vista e, nel caso sia un’agenzia, leggi attentamente ciò che andrai poi a firmare.
Moduli di proposta irrevocabile d’acquisto ne trovi finchè vuoi su internet, ma solo un’agenzia professionale possiede moduli studiati e progettati da studi legali. Questi hanno lo scopo di salvaguardare sia te che il venditore, perchè tutto si svolga regolarmente e senza problemi.
Tutti i moduli in Dacia immobiliare sono regolarmente depositati presso la Camera di Commercio, come prevede la normativa vigente, la quale controlla che siano regolari e non contengano nessuna clausola vessatoria, cioè dannosa per l’acquirente o per il venditore.
La caparra
Quando fai un’offerta per fermare una casa, l’unica cosa che ti garantisce, oltre alla correttezza del modulo, è l’assegno di caparra che offrirai alla proprietà.
Se il modulo è fatto come si deve, l’assegno diventa una vera e propria caparra confirmatoria, cioè se la proprietà accetta la tua proposta e poi ci ripensa, dovrà restituirti un importo doppio rispetto a quello ricevuto. Se invece, dopo l’accettazione della proposta, sei tu a tirarti indietro, perderai l’assegno.
Più è corposo l’assegno e più blocchi l’immobile
L’assegno di caparra deve essere sempre intestato al venditore, mai all’agenzia!
Quasi sempre l’assegno di caparra non viene incassato, ma viene tenuto in deposito dall’agenzia. Quando sarai al preliminare verrà stracciato e ne verrà fatto un altro che verrà effettivamente incassato dal venditore.
Quindi, se ti piace la casa, non attendere a proporre la tua proposta irrevocabile d’acquisto e fai un assegno che ti garantisca. Se non verrà accettata, il tuo assegno tornerà indietro e non dovrai niente a nessuno. Controlla che l’agenzia non pretenda soldi in caso di mancata accettazione, deve essere ben specificato sul modulo. Fidarsi è bene…..
Se la tua proposta viene accettata, devi venirne a conoscenza (per iscritto) entro la data di scadenza della proposta irrevocabile d’acquisto. L’agente deve comunicartelo, o via email (PEC) o per telegramma. Insomma devi essere informato di cosa sta accadendo. Se passa la data di accettazione, sei libero di ritirare il tuo assegno immediatamente. Non accettare periodi di accettazione molto lunghi (10 giorni sono fin troppi) a meno che non ci siano motivi specifici, per esempio i venditori hanno molti eredi e serve tempo per contattarli tutti.
Pretendi una copia della proposta firmata e dell’assegno che lasci a caparra.
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare
Il contratto preliminare, detto anche impropriamente “compromesso”, è un documento che deve contenere tutti gli elementi che saranno poi presenti nel rogito definitivo.
Un preliminare di vendita di due paginette striminzite non serve a nulla, e troppo spesso ne vediamo di fatti così, anche redatti da chi invece dovrebbe garantire il corretto svolgersi della pratica.
Ecco perchè è importante che tu scelga già nella proposta irrevocabile d’acquisto un Notaio di prima qualità. I Notai sono esseri umani e non sono tutti uguali, come del resto le agenzie immobiliari.
Se l’agenzia è professionale e vende molto, ti consiglierà un ottimo Notaio e che quindi ti farà un prezzo migliore, proprio perchè sei cliente di quella agenzia.
Il periodo che passa tra la proposta irrevocabile d’acquisto e il preliminare di vendita è importantissimo.
Ti consiglio di firmare un preliminare di vendita solo se:
- il preliminare è stato redatto dal Notaio e non dall’agenzia, anche se puoi stipularlo tranquillamente in agenzia
- l’agenzia nel frattempo ha controllato che la documentazione dell’immobile rispetti lo stato di fatto, cioè la realtà di cosa compri
- siano in corso eventuali sanatorie o modifiche catastali per rendere “vendibile” l’immobile
Dopo le firme, dovrai consegnare l’assegno di caparra al venditore, o la differenza rispetto all’assegno di caparra versato a proposta irrevocabile d’acquisto. E dovrai pagare l’agenzia immobiliare.
Il preliminare di vendita va registrato.La registrazione del preliminare di vendita è una cosa puramente fiscale: in pratica anticipi all’Ufficio delle Entrate una piccola parte delle tasse che pagherai poi al rogito. Questa somma ti verrà scalata dal totale, quindi non perdi altro che poche euro di bolli e diritti. Solo se rogiti entro 20 giorni dal preliminare puoi farne a meno, un’agenzia o un Notaio serio ti consiglieranno sempre di registrare il preliminare.
Altro discorso è la trascrizione del preliminare.
La trascrizione è un atto notarile che rende pubblico il preliminare. Cosa vuol dire? Vuol dire che sei garantito al 100% che nessuno può stipulare un altro preliminare di vendita e accampare diritti sull’immobile. Questo atto però è molto oneroso, e si fa normalmente solo in due casi:
- l’immobile ha un valore molto elevato
- il venditore non è affidabile
Il costo della sola trascrizione può partire dalle 1000 euro e salire… quindi non ti consiglio di farla se non nei casi di assoluta necessità che ti indicherà il Notaio.
Se stipuli il preliminare dal Notaio o in agenzia non cambia, basta che il documento sia stato redatto dall’ufficio del Notaio. Otterrai in pochi giorni la copia registrata del preliminare, che ti deve essere consegnata anche in fotocopia (così risparmi un po’ di bolli), tanto la copia che vale è solo quella depositata all’Ufficio delle Entrate.
Ricorda che se compri da un soggetto fallibile (la società di un costruttore per esempio) se stai comprando come prima casa il tuo acquisto è garantito anche se la società dovesse fallire. Se invece compri come seconda casa questa garanzia non c’è, quindi pretendi le fidejussioni degli acconti versati previste per legge dal costruttore.
All’atto del preliminare di vendita le copie delle proposte d’acquisto vanno restituite all’agenzia o distrutte, non devono esistere più documenti che riguardino la stessa compravendita e il preliminare supera e sostituisce in tutto la proposta.
Il rogito definitivo
Il rogito è l’atto notarile con cui acquisisci la proprietà dell’immobile, e di solito anche il possesso, quindi le chiavi.
Quest’atto è da farsi presso un Notaio, che provvederà a trascriverlo, per renderlo pubblico.
Il documento è molto simile, se il preliminare è stato fatto bene, al preliminare stesso. Il Notaio procederà ad identificarti, a chiederti i documenti d’identità, e inizierà a leggere l’atto.
Non aver paura di interrompere e di chiedere spiegazioni! Molti clienti hanno soggezione del Notaio, che invece se è bravo si renderà sempre disponibile a rispondere a qualsiasi dubbio. Infatti molti dei passaggi del rogito sono scritti nel linguaggio giuridico. Il Notaio ha il compito di tradurre se è il caso in italiano ciò che non è comprensibile a noi comuni mortali. 🙂
Se l’agenzia è professionale, avrai al tuo fianco un incaricato che ha il compito di controllare che tutto si svolga regolarmente, consegnare eventuali documenti ancora mancanti e supportarti per ogni esigenza.
Se hai chiesto un mutuo, sarà presente anche l’incaricato della banca che porta con se l’assegno per saldare il venditore. In questo caso, finito di leggere l’atto di compravendita, il Notaio deve leggere l’atto di mutuo e fartelo firmare, prima di procedere alla firma conclusiva. Durante la lettura del mutuo puoi chiedere che il venditore esca dall’ufficio, essendo un atto che compete solo a te.
Il mutuo è un vero e proprio atto notarile, quindi devi essere informato che pagherai al Notaio due atti: quello di compravendita e quello di mutuo. Il totale di queste spese, comprese le tasse, bolli, visure e quant’altro ti deve essere stato comunicato prima di presentarti all’atto.
Se una delle parti, pur essendo avvisata del giorno e della data dell’atto, senza giusta causa non si presenta volontariamente dal Notaio, diventa inadempiente. L’altra parte, quella presente, può chiedere la risoluzione del preliminare e pretendere le caparre in gioco, o tramite giudice addirittura costringere la parte inadempiente a concludere il contratto. Quindi vedi di esserci quando sarà il tuo momento! 😉
Durante l’atto ti verranno fatte vedere le planimetrie di ciò che stai comprando e dovrai confermare che rappresentano la realtà esistente. Dovrai firmarle, quindi controlla bene che la casa sia rappresentata perfettamente sulla carta. Se il venditore avrà prodotto una certificazione urbanistica puoi stare tranquillo, un tecnico ha controllato tutto e si è preso la responsabilità che tutto sia ok.
Ti verrà consegnato uno strano documento che assomiglia ai cartelli che vedi sulle lavatrici e che ne indicano il consumo. E’ in pratica la stessa cosa e si chiama APE che vuol dire Attestazione di Prestazione Energetica. In pratica ti dice quanto consuma la casa per riscaldarsi o raffrescarsi. Vale dieci anni da quando è stato prodotto e dovrai rifarlo solo se farai modifiche che migliorino le prestazioni dell’immobile, come ad esempio sostituire le finestre. E’ necessario per la compravendita ed è a carico di chi vende, non accettare di firmare il rogito senza questo documento.
Se ti sei accordato per lasciare tempo al venditore di occupare la casa per il trasloco, assicurati che nel rogito, e ancor prima nel preliminare, sia esplicita una penale se ciò non accade. Il venditore dovrà liberare l’immobile entro una certa data, se non lo fa pagherà per ogni giorno di ritardo tot euro.
Se invece l’immobile è libero ecco che ti devono essere consegnate le chiavi…. tutte le chiavi. Il mio consiglio è comunque di investire qualche euro per cambiare le serrature di casa, cantina e garage. Nel passato non sai quante mani le abbiano possedute. Anche se il venditore è in piena buona fede, non può saperlo neppure lui. Pensa solo se la casa in passato è stata affittata…..
L’atto termina con le firme, che devono essere ben leggibili. A questo punto il Notaio saluterà il venditore e si fermerà con te per concludere il pagamento di tasse e parcella.
Se il Notaio è di qualità provvederà subito a trascrivere in via telematica la compravendita, per renderti a tutti gli effetti pieno proprietario di casa.
Ora sei proprietario, che emozione! Stringi le chiavi della tua nuova casa e non vedi l’ora di entrarci dentro per incominciare a viverla.
Anche qui l’agenzia immobiliare può fare la differenza.
Dacia Immobiliare ha convenzioni con chi vende mobili, arredi, luci e illuminazione. Ha professionisti per aiutarti ad arredare, a rinfrescare, perfino a ristrutturare la tua casa facendoti risparmiare un sacco di soldi.
I contratti delle utenze, non trovo il contatore, il libretto della caldaia…. tutti gli aspetti del comprare casa sono il nostro pane quotidiano.
Sei un nostro cliente, siamo e saremo sempre al tuo fianco per qualsiasi cosa.
